房地产行业公募REITs产品专题研究报告（5）：城投宽庭保租房REIT资产优质打造上海保租房发展典范

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报告摘要

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2024 年 3 月 11 日 行业研究 城投宽庭保租房 REIT 资产优质，打造上海保租房发展典范资产优质，打造上海保租房发展典范 光大房地产公募 REITs 产品专题研究报告（5）房地产（地产开发）城投宽庭 REIT 是国内第五只上市的保租房 REIT，原始权益人为上海城投房屋租，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司（实际控制人为上海市国资委），底层资产为位于上海市杨浦区的江赁有限公司（实际控制人为上海市国资委），底层资产为位于上海市杨浦区的江湾社区项目和光华社区项目（合称“湾社区项目和光华社区项目（合称“保租房项目”），区位优越，运营稳定。1 1）从出租率看：截至 2023 年 9 月 30 日，保租房项目整体出租率为 93.0%，已进入稳定运营状态，有望实现长期稳定收益。2 2）从租金角度看：截至城投宽庭 REIT 招募说明书定稿时点，江湾社区和光华社区平均租金分别约为 132.31 元/月/m、136.88 元/月/。3 3）从租户结构看：截至 2023 年 6 月 30 日，江湾社区已出租的租赁住房中个人租户和企业租户占比分别为 94.8%、5.2%；光华社区已出租的租赁住房中个人租户和企业租户占比分别为 99.2%、0.8%，现金流来源合理分散。4 4）从财务角度看：截至 23 年 6 月末，保租房项目总资产账面价值为 27.7 亿元，其中投资性房地产账面价值 26.1 亿元，占总资产的 94.5%。预计 2024 年保租房项目营收有望达到 17861 万元，实现稳健增长。5 5）从估值角度看：截至 2023 年 6 月末，保租房项目资产评估价值为 30.53 亿元，预计 2024 年分派率为 4.28%。目前国内五只保租房 REIT 的底层资产分布于北京、上海、深圳、厦门，共涉及的底层资产分布于北京、上海、深圳、厦门，共涉及14228 套保障房源，资产估值合计约套保障房源，资产估值合计约 76.86 亿元，P/FFO 介于 20-26 倍间。1 1）经营情况横向对比：2023 年，五只保租房 REIT 底层资产出租率最高的 REIT为中金厦门安居 REIT（99.83%），其余保租房 REIT 出租率都保持在 90%以上；各季度平均收缴率处于 95.30%区间，现金流回收保障度较高。2 2）财务情况横向对比：2023年，五只保租房REIT预计实现营业收入合计41259万元，预计可供分配金额合计 35393 万元，其中营收和可供分配金额规模最大的为国泰君安城投宽庭保租房 REIT，其余四只 REIT 营业收入介于 5491万元至7841万元之间，累计可供分配金额介于 5110 万元至6076 万元之间。3 3）盈利水平横向对比：2023 年，五只保租房 REIT 预计实现 EBITDA 共 31099万元，其中 EBITDA 规模最大的为国泰君安城投宽庭保租房 REIT，EBITDA率最高的为中金厦门安居 REIT（95.3%）。4 4）估值横向对比：以 2023 年各 REIT 累计创造的可供分派现金流和截至 2024年 3 月 8 日的基金总市值为基础计算，五只 REIT 的 P/FFO 估值介于 20 至26 倍之间，较合理反映了保租房资产的隐含投资回报周期，各 REIT 的估值水平较为接近，其中估值水平较低的为华夏基金华润有巢 REIT（20.2 倍），估值水平最高的为华夏北京保障房 REIT（26.0 倍）。投资建议：当前，我国正加快推进房地产发展新模式建立，政府不断完善“保障 市场”的住房供应体系，保障房市场有望迎来快速发展，保租房作为保障城市新青年、新市民等群体刚性住房需求的重要住房供给产品，租金具备高性价比，市场需求量较大，具备稳定运营基础，投资价值日益显现。同时，我国公募 REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，预期后续或有望迎来 REITs 试点范围进一步扩容至房地产长租公寓等领域，考虑到公募 REITs 发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人（管理人）主体优质可靠的标的，包括万科 A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。风险分析：风