房地产行业专题报告：大股东优势明显稳健性和成长性兼具

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报告摘要

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2024 年 03 月 18 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 维持 市场表现 Table_QuoteInfo 2553.062837.513121.953406.393690.843975.282023/32023/62023/92023/12房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 Table_ReportInfo 房地产行业 2024 年展望政策聚焦化风险，加速行业新均衡2024.01.15 中央经济工作会议地产表态解读:重点防范行业风险，新模式发展势在必行2023.12.19 首单仓储物流公募 REITs 成功扩募，经营业绩超预测完成2023.09.29 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email: 证书:S0850510120001 分析师:张紫睿 Tel:(021)23185652 Email: 证书:S0850522120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email: 大股东优势明显，稳健性和成长性兼具大股东优势明显，稳健性和成长性兼具 Table_Summary 投资要点：基金基本情况。2023 年 11 月 24 日，华夏华润商业 REIT 于深交所正式注册生效，成为我国首批落地的消费基础设施公募 REITs。基金管理人华夏基金管理有限公司，同时管理六只已上市的基础设施 REITs 项目。基金原始权益人为华润商业资产，系华润臵地旗下购物中心资产的持有、运营和管理主体。华润臵地购物中心综合实力行业第一，商管运营经验丰富，致力于将华润商业 REIT打造为行业领先的 REIT 平台。本次基金的发售价格为 6.902 元/份，基金份额总额为 10.00 亿份，预计募集资金总额为 69.02 亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。基础设施项目及其所在行业基本情况。基础设施项目及其所在行业基本情况。基金拟持有华润臵地旗下核心区位标杆项目青岛万象城作为首发资产，属于购物中心行业。近年来，消费作为我国经济稳定运行的压舱石，购物中心行业对于促进消费升级、推动经济高质量发展起到了重要作用。青岛万象城位于我国山东省青岛市南区，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，商业氛围浓厚，区位优越，交通便利，是青岛市建筑面积最大的城市级购物中心。基础设施项目主要经营指标。基础设施项目主要经营指标。20-2022 年及 2023 年 1-9 月，青岛万象城出租率分别为 91.67%、95.75%、98.55%及 98.82%；租金收入增长率分别为-6.14%、22.71%、13.23%及 21.64%，年化增长率 19.09%。我们认为项目在出租率和租金增长率能够保持稳定增长的主要原因在于运营管理机构华润万象生活卓越的商业运营管理能力和具备行业领先的购物中心全价值链运营管理能力，将持续赋能青岛万象城；另一方面，青岛万象城地理位臵优越、定位设计领先，承租户超 500 户且各业态承租种类丰富，规模聚集效应明显，是众多商业品牌进驻山东省及青岛市的首选之地。基础设施项目资产价值情况。基础设施项目资产价值情况。根据基金招募说明书援引戴德梁行就基础设施资产出具的评估报告，截至 2023 年 9 月 30 日，目标基础设施项目估值为 81.47亿元，账面价值为 41.27 亿元，评估结果较该账面价值增值 40.20 亿元，增值率 97.39%。根据基金招募说明书，基金 2024 年度和 2025 年度的现金分派率（年化）分别为 4.93%和 5.27%，出租率分别为 97.50%和 97.50%，2025 年度主力店和专门店的固定租金增长率分别为 6.00%和 3.00%。当前估值与投资建议。消费基础设施 REITs 板块发展前景广阔，其长期投资价值或逐步显现。第一，消费基础设施存量庞大，REITs 市场有较大增长潜力。第二，消费基础设施业态更加丰富，对运营管理的要求更高，而首批发行 REITs的消费基础设施均来自行业龙头，在区位、运营等方面具备优势。第三，消费基础设施的经营状况更为透明，投资者能够更直观便捷地进行业绩追踪。此外，海外经验也表明，消费基础设施品类在所有 REITs 品类中具备相对优势。2 月初至 3 月上旬，REITs 市场整体表现亮眼，估值有所修复，3 月中旬重回震荡行情，短期内华夏华润商业 REIT 表现或跟随市场波动；长期来看，青岛万象城位臵与规模兼具优势，近几年经营渐入佳境，随着经济逐步修复，华夏华润商业