地产行业杂谈系列之五十二：剖析美国地产供需关注优质出口标的

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报告摘要

1剖析美国地产供需，关注优质出口标的剖析美国地产供需，关注优质出口标的地产杂谈系列之五十二证券研究报告郑南宏投资咨询资格编号：S1060521120001杨侃投资咨询资格编号：S10605140800022024年1 1月31日证券分析师请务必阅读正文后免责条款地产行业 强于大市（维持）建材行业 强于大市（维持）2要点总结美国楼市量缩价挺，主要受高利率、低库存制约，其中高利率制约换房需求，低库存兼具短长期原因。美国楼市量缩价挺，主要受高利率、低库存制约，其中高利率制约换房需求，低库存兼具短长期原因。2023年美国成屋销售409万套，创1996年以来新低，其中12月成屋销售折年数378万套、创2010年11月以来新低。成交连续2年下滑，主要因购房需求受高利率制约，尤其是大量待置换群体锁定低房贷利率（2023Q2有2/3的房贷利率低于4%）。近两年美国房价跌幅有限，主要受成屋低库存影响，供给收缩或抛压不大，一是置换需求萎缩导致挂牌减少，二是美国经历长期去杠杆叠加本轮财政宽松、居民资产负债表较为健康。但成屋库存自2007年以来呈现下行趋势、难以用上述原因完全解释。从新增供需看，近十年美国房屋增量与人口基本匹配，但房屋老化等问题导致实际供需平衡或趋紧，目前空置房屋占住房存量10%，回到1986年水平；除总量因素外，成屋亦存在结构性供给问题。近十年美国老年人口显著增加、业主居住时间大幅延长，促使换房频率、房屋流动性显著降低，进一步加剧成屋供给不足。未来美国降息有望促进住房供需释放，带动楼市温和回暖。未来美国降息有望促进住房供需释放，带动楼市温和回暖。2023Q4美债收益率见顶回落，30年期房贷利率同步回落。若后续美联储开启降息，有望刺激购房需求尤其是锁定低利率的待置换群体。R显示2023年11-12月新挂牌出售房屋连续两个月同比正增长。但是，考虑2024年美联储降息幅度或有限，业主观望情绪较强，判断2024年成屋销售回升幅度或相对温和。参考历史，美债收益率回落后，美国成屋销售多呈现筑底改善但略有滞后。此外高房价也一定程度制约购房能力，美国家庭房价收入比从2019年3.4倍升至2022年4.5倍。新房方面，近几年高房价刺激开发商开工，销售走弱导致新房库存累积、去化周期偏长（2023年末达9个月），预计2024年新开工规模延续下滑。家居库存降至历史中等水平，关注高出口业绩优标的。家居库存降至历史中等水平，关注高出口业绩优标的。美国家居行业一方面有望受益地产销售温和复苏；另一方面行业库存降至历史中等水平，后续随着销售改善将进入被动去库与主动补库阶段。2021年美国楼市较好叠加海运价格高企，促使美国家居批发与零售企业主动补库，2022年以来上述逻辑逆转导致行业持续去库，目前仍处主动去库状态，但库销比已降至历史中等水平。随着地产销售逐步复苏，将带动家居库存进一步被动降低，再之后迎来补库存需求。而美国家居进口中，我国占比超3成，部分家居企业通过在越南、墨西哥建厂，合理规避美国关税，同时通过发展跨境电商加大产品出口力度。具体标的上，美国收入占比较高的有匠心家居、恒林股份、麒盛科技、建霖家居、致欧科技等；2023Q1-3匠心家居、恒林股份、致欧科技、麒盛科技业绩增长较好，在行业需求偏弱背景下，展现出较强的能力。投资建议：随着后续美联储重启降息，美国楼市成交有望温和回升叠加家居企业补库，利好国内家居出口标的。中长期看，尽管面临贸易摩擦担忧、海外拓展与品牌培育难，但考虑国内地产后周期产能相对过剩、降息周期下海外经济需求复苏向好，企业出海或具备较大发展空间，优质企业估值亦有望迎来提升。标的方面，考虑2024年美国楼市回暖或较温和、美国家居企业由降库到补库亦需要时间，建议关注美国收入占比高、业绩表现具备韧性的家居出口公司，如匠心家居、恒林股份等；同时也建议关注在海外市场积极布局的建材企业，如华新水泥、北新建材、伟星新材等。风险提示：1）美联储降息幅度低于预期；2）美国对中国家居建材产品进口关税政策收紧；3）美国家居行业去库时间超预期；4）国内建材家居出口企业因产品竞争力不足、自主品牌薄弱导致业务拓展不及预期。fXNAyWjVkXbVuZ8O8QbRtRrRoMtPkPrRpNeRmMqR7NmNoOMYmNpPuOoPsOCONTENT目录一、高利率制约换房置业，低库存兼具短长期原因一、高利率制约换房置业，低库存兼具短长期原因四、投资建议与风险提示三、家居库存降至中等水平，关注高出口业绩优标的三、家居库存降至中等水平，关注高出口业绩优标的二、降息将促进供需释放，美国楼市或将温和回暖二、降息将促进供需释放，美国楼市或将温和回暖41.1 高利率背景下，2023