房地产行业：基于上市保障房REITs项目财报的深度研究保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系

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报告摘要

请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分、保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系 -基于上市保障房 REITs 项目财报的深度研究 房地产/公募 REITs 2024 年 8 月 14 日 评级：增持（维持）分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email： 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email： 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email： 分析师：李李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email： 基本状况 上市 REITs 数 40 行业总市值(亿元)1151.33 行业流通市值(亿元)584.95 Table_QuotePic 行业-市场走势对比 相关报告 Table_Summary 公募 REITs 行业研究报告-2024081 14 2021 年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展，2023 年7 月，党中央在政治局会议中首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，继 2024年 4 月 30 日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”后，7 月 30 日，中共中央政治局会议再次提出坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，保障房收储及保障房 REITs 成为市场的关注点，目前 5 单已上市保租房 REITs，其中有 4 单披露过年报，具体情况：红土创新深圳人才安居 REIT 资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆 4 个保租房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。红土深安居 REIT 运营稳健，出租率维持高位。2023 年租金收入为 5403 万，总成本 2995万，其中折旧摊销金额约 2160 万，占总成本 72%，若以商品房计价该项目价值约 85亿，其对应商品房租售比为 0.64%。中金厦门安居保租房 REIT 资产为园博公寓项目、珩琦公寓项目 2 个保租房项目，位于厦门市集美区。中金厦门 REIT 收入稳中有升，出租率维持高位，2023 年租金收入为 7685 万，总成本为 5139 万，其中折旧摊销 3167 万元，占总成本 62%，若以商品房计价该项目价值约 63 亿，其对应商品房租售比为 1.22%。华夏北京保障房 REIT 资产为文龙家园项目,熙悦尚郡项目 2 个保租房项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区。华夏北京保障房 REIT 收入稳健，出租率维持高位。2023年租金收入为 7301 万，年总成本为 4408 万，其中折旧摊销 2360 万元，占总成本54%，若以商品房计价该项目价值约 85 亿，其对应租售比为 0.86%。华夏华润有巢 REIT 资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区 2 个保租房项目，位于上海市松江区。华润有巢 REIT 收入稳健，出租率维持高位但有所波动。2023 年租金收入为 7841 万，全年总成本为 7570 万，其中 4325 万为折旧摊销，占总成本的57%。若以商品房计价该项目价值约 46 亿，其对应租售比为 1.71%。投资建议：二十届三中全会与 730 政治局会议对地产表述均重点强调了加大保障性住房建设和供给，在政策支持商品房收储用作保障房的背景下，我们预计一二线城市将稳步开展库存收储工作，建议重点关注一线城市的地方国企及优质央企，如城投控股、城建发展、华发股份、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国海外发展等。风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。7555%REITs指数上证指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -2-行业深度报告 内容目录 1.保障房收储情况概述.-5-2.红土创新深圳人才安居 REIT.-7-3.中金厦门安居保障房 REIT.-12-4.华夏北京保障房 REIT.-15-5.华夏基金华润有巢 REIT.-18-6.投资观点.-22-7.风险提示.-22-rVgZzQmMxOaYfV7NdNaQtRqQmOqMjMrRyQfQqRqN9PqRpOx