58安居乐房产研究院：2019成都写字楼市场浅析(24页)

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报告摘要

2019黄金周刚刚过去，“十一”假期旅游数据统计显示，成都共接待游客2017万余 人，排名全国第三；人均消费1420元，全国排名第一，超出第二名北京208元，零售 市场强劲，吸金能力居冠。 成都发达的零售业闻名全国乃至世界，“首店效益”和“网红经济”持续为其输血， 不仅吸引了大批游客，更是网罗了大量企业和人才落户成都，促进了成都商业地产的 繁荣发展。 本文将从宏观背景、写字楼开发投资、写字楼租赁及销售几个方面浅谈2019年成都写 字楼市场发展现状。 成都GDP及第三产业增速高于全国平均 58安居客房产研究院综合整理 成都作为中国西部区域的经济中心，其商业地产过 去几年持续引领二线城市的发展。2018年，成都的 GDP为15343亿人民币，全国城市排名第八；GDP 增速8.0%，第三产业增速9.0%，均高于全国平均水 平1.4%。 2019年上半年，尽管全国经济增速放缓，成都GDP 却逆势提升至8.2%，第三产业增速保持9%，经济 强劲发展。 5.50 6.50 7.50 8.50 9.50 201420152016201720181H/2019 GDP及第三产业增速 成都VS全国 GDP增速：全国GDP增速：成都 第三产业增速：全国第三产业增速：成都 成都第三产业GDP占比低 发展潜力大 58安居客房产研究院综合整理 成都的第三产业占GDP比重为54.1%，远低于一线城市及部分二线城市，第三产业发展潜 力无限，写字楼需求提升空间大。 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 12345678910 2018年各地GDP及第三产业比较 地方GDP(亿）第三产业产值（亿）第三产业比重（右） 零售、TMT、金融等领域发展推动办公需求 成都强劲的消费实力是经济发展的第一推动力，零售业的繁 荣不但吸引了全世界品牌企业争相入驻，零售的引力效应更 是吸引了众多其他行业企业趋之若鹜，推升办公需求。 成都鼓励技术创新和扶持创业企业的政策效果近年来逐步显 现，新经济发展带动下的TMT企业办公需求增长。 非银金融行业积极布局西部区域，成都为各大金融机构分公 司办公首选地。宜居的环境、强劲的经济、得天独厚的区位 优势吸引着大批国内外企业及人才齐聚成都，过去几年人口 稳步增长。 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600 1,650 20142015201620172018 成都常住人口（万人） 随着成都的外扩发展，写字楼市场早已突破了曾经的单核发展状态，形成了“双中心”的 发展格局：一是传统核心商务区，二是南延线商务区。 传统核心商务区主要是由“春熙路 盐市口 天府广场”形成的成都最繁华的中心商圈以 及“顺城大街 骡马市”以金融服务业、酒店为主力的商务区组成。 南延线一带作为成都政治和经济中心南移的产物，属于近几年写字楼开发的热点区域，其 写字楼存量已超越传统核心商务区， 2020年后“双中心”的格局可能会向南延线商务区 倾斜。 成都写字楼形成了“双中心”的发展格局 写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅增长 在强劲的经济和第三产业发展带动下，2019年 1-8月，成都写字楼开发累计投资额151亿元， 同比增长33%，远超整体房地产开发投资额增速。 写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积分别录 得31%、44%、及64%的超高增速，写字楼开发 投资全面升温。这说明在成都新经济发展势头的 带动下，开发商继续看好商业办公市场，纷纷布 局以期收获行业增长红利。 数据来源：成都市统计局，58安居客房产研究院综合整理 写字楼2019年1-8月同比增速 施工面积(万)160431% 新开工面积(万)38444% 竣工面积(万)7064% 房地产开发投资额(亿元)15133% 房企布局成都热门商务写字楼板块 天府新区作为成都写字楼市场南向发展的延伸，近几年发展势头正盛，尤其是天府中央商务 区，保利、万达、中海等房企均在此拿地布局。目前板块内有多个写字楼项目，其中中铁中 建大厦、中铁中交大厦已率先竣工投入使用；作为天府中央商务区的天府国际会议中心目前 已封顶，正在进行外立面打造；本将成为中国第一、世界第二的中海一带一路大厦，高度从 最初规划的677米减少到488米，目前正在进行地基部分的修建；同时，颇具设计感的花瓣 造型的天府国际金融中心也正在修建中。 数据来源：58安居客房产研究院综合整理 租赁方面，受到整体经济增长放缓影响，上半年成 都优质办公楼净吸纳量仅为29万平方米，同比下降 超50%，为5年来首次负增；尽管如此，上半年成 都优质写字楼的净吸纳量仍居全国第二。非银金融、 TMT、房地产为新增租赁需求前三大来源，而医疗、 教育、专业服务