房地产行业：2023年日本住宅市场总结及展望

新用户首篇研报专享优惠价

报告摘要

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产 2023 年日本住宅市场总结及展望 华泰研究 房地产开发 增持 (维持)房地产服务 增持 (维持)研究员 陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 (86)21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 (86)21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 (86)21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No.S0570122050022 (86)755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No.S0570122120008 (86)21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 3 月 10 日中国内地 专题研究 回顾及展望：23 年量缩价涨，24 年需关注日本宏观局势 回顾 2023 年，日本房地产市场呈现量缩价增的状态。形成这一格局的诱因包括 1）供给端：新开工收缩以及通胀作用下土地和建筑成本抬升；2）需求端：经济修复、外资流入以及居民收入增长带来的投资意愿提升。展望2024 年，根据不动产经济研究所预测，2024 年供应或将大幅放量，在此预期下成交量或实现正增长。房价走势则需关注日本宏观局势，尤其是升息预期对市场流动性的影响以及经济修复动能的持续性。成交：新屋销售下降，成屋相对更强 2023 年，东京圈/大阪圈新建公寓成交量同比分别-9.1%/-15.4%，连续两年回落，两大都市圈合计成交量为 1991 年以来的 12%分位。二手公寓成交户数同比分别 1.5%/-2.6%，成交量稳定在相对高位，其中东京圈成交户数增速领先。二手房销售持稳的背后有供给发力的提振。2023 年，东京圈/大阪圈二手公寓楼新登记件数同比分别 17.5%/15.0%。日本房地产持续向存量市场转变，这体现为成屋成交占比的持续提升。东京圈及大阪圈二手公寓销售占比从 2000 年的 24.0%提升至 2023 年的 63.8%。整体而言，2023 年两大核心都市圈一二手房合计成交量同比-4.4%。供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位供给：开工量收缩，去化率稳定在相对高位 2023 年全年日本新屋开工数量为 82.0 万套，同比-4.6%，住宅开工面积6471.8 万平，同比-6.5%，创 2000 年以来单年住宅开工面积新低。新开工缩量最显著的是自建需求，租赁房屋、待售住宅同比分别微降 0.3%、3.6%。土地和建筑成本抬升是影响自建房屋需求的主要原因。商品住宅可通过房价以及租金调整转嫁成本，因此相对而言对新开工影响有限，尤其是待售公寓，仅微降 0.3%。分区域来看新开工同样全面下滑，其中东京圈供 应 同 比 降 幅 收 窄。去 化 率 角 度，东 京 圈/大 阪 圈 初 月 签 约 率 为70.3%/71.4%，连续 3 年/2 年保持在 70%以上的高位，买方需求旺盛。房价：房价持续回暖，核心城市圈表现强劲 住宅价格指数持续回暖，截至 2023 年 9 月末，住宅价格指数为 135.80，同比增长 2.34%，绝对指数处于 2008 年金融危机以来的相对高位，且位于上行周期。公寓价格指数增势更为强劲。截至 2023 年 9 月末，日本公寓价格指数为 193.10，同比增长 4.83%，较该数据有记录以来（2008 年 4月）大幅增长约 90%。独栋房屋价格指数增速相对缓慢。分区域来看价格走势分化，核心城市圈表现突出，且房价强势表现延续至 2024 年 1 月。截至 2024 年 1 月，东京圈的新建公寓房价指数已连续 11 个月实现单月同比正增长，且期间单月涨幅也创下了 1993 年以来的新高。总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨总结：通胀背景下，供需两端因素推动行业量缩价涨 整体而言，2023 年的日本房地产市场呈现量缩价增的状态。究其诱因，从供给端视角，供给缩量是成交量下滑的主要原因。从土地成交到新开工，2022 年以来都呈现为负增长。因此推向市场的可售住宅也出现明显下滑，进而导致成交量的收缩。与此同时，日元贬值作用下土地和建筑成本大幅提升助推房价上行；需求端视角，经济名义增显著修复，海外资金也大幅流入，通胀环境下，充沛的流动性是推动房价抬升的一大要素。同时，居民收入显著增长。叠加长期低利率环境，加强了居民对房