房地产行业住房“以旧换新”政策研究：住房“以旧换新”一个被低估的方向

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报告摘要

房地产|证券研究报告 行业深度 2024 年 8 月 8 日 强于大市 相关研究报告 房地产行业 2023 年 1-6 月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善（销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善（2023/7/18）房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房价环比持平（2023/7/16）2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖（2023/7/6）居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩央行 2023 年二季度问卷调查点评（2023/7/1）走出停滞期，诞生新格局房地产行业 2023 年中期策略(2023/6/13)中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 住房“以旧换新”政策研究 住房“以旧换新”一个被低估的方向 核心观点 “以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。第三方直接收购二手旧房，部分城市同时还提供换房补贴。“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二：1）去库存。当前广义库存去化周期已处于 15 年 10 月的水平，15 年“去库存”的主要手段为货币化棚改。而从目前政策来看，“以旧换新”是类似的，可将居民持有的房产再投入市场，激发置换需求的政策。2）目前热点城市新房二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降价的现象，导致地产循环链条中断。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级需求。据我们的不完全统计，截至 7 月 26 日，全国已有超 80 个城市表态支持住房“以旧换新”。在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索在政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索出了多种模式，主流模式有以下几种：出了多种模式，主流模式有以下几种：1）帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房源、优先推售旧房。市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房源、优先推售旧房。房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一般 1-3 个月）二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。代表城市有北京、上海、深圳、广州等。帮卖模式或将更利好 B 端的中介和房企。对于中介来说，可以增加客源，端的中介和房企。对于中介来说，可以增加客源，同时能在现在众多的挂牌房源中快速甄别真实卖房客源。对于房企而言，相当于获得了 1-3 个月期限的无息资金。不过该模式的弊端在于：交易周期长；政府未能介入；中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不大，甚至更不划算（换新房源有限）。2）收购模式：由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房（旧房），业主再将售房款项用于购买指定新房项目，补缴差价。收购的旧房一般作为保障房、人才房。代表城市有郑州、南京、珠海等，以江苏城市居多。该模式交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多。该模式交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多。此外，收购模式偏向重资产，对收购主体的实力有一定的要求。购模式偏向重资产，对收购主体的实力有一定的要求。目前以城投主体为主，部分鼓励开发企业直接收购旧房，利用旗下新房进行以旧换新。