房地产行业专题研究：三井不动产篇跨越危机日本房企做对了什么？

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报告摘要

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产 跨越危机，日本房企做对了什么？跨越危机，日本房企做对了什么？三井不动产篇 华泰研究 房地产开发 增持 (维持)房地产服务 增持 (维持)研究员 陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 (86)21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 (86)21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 (86)21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No.S0570122050022 (86)755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No.S0570122120008 (86)21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 4 月 15 日中国内地 专题研究 三井不动产穿越周期的借鉴意义三井不动产穿越周期的借鉴意义 日本房地产行业曾经出现深度调整，但也不乏头部房企成功穿越周期。三井不动产作为业绩和市值屡创新高的综合性房企龙头，非常值得国内房企借鉴。泡沫经济破裂后，公司采取多项应对措施回笼资金偿还负债，凭借财团背景获取金融资源和业务支持，抓住 J-REIT 风口推动自持物业扩容提效、轻资产业务扩张和面向投资者的开发业务等战略转型，多措并举压缩财务杠杆；次贷危机后，公司大体延续此前的战略脉络，新增强调社区创造和海外业务。坚实业绩支撑下，公司股价在波动中屡创新高。此外，公司对于股东回报的高度重视、详实且国际化的信息披露，亦值得国内上市公司借鉴学习。研究背景：泡沫经济破裂后的日本房地产市场泡沫经济破裂后的日本房地产市场 泡沫经济破裂导致日本房价和地价经历长期和大幅的下跌，但核心城市圈公寓成交没有显著下滑，行业利润率回升时点早于房价，这为头部房企存活下来提供了最基本的土壤。以三井不动产为代表的综合性房企，通过战略转型成功穿越周期，业绩和股票市值屡创新高，非常值得国内房企借鉴。公司通过租赁业务、开发销售、管理业务三大核心板块覆盖房地产全价值链，布局写字楼、零售物业、住宅、物流设施、酒店和度假村、体育娱乐场馆等多个业态，逐步拓展海外业务版图，是目前日本市值最大的上市房企。危机复盘：克服泡沫经济破裂和次贷危机，公司做了什么？危机复盘：克服泡沫经济破裂和次贷危机，公司做了什么？泡沫经济破裂对公司的冲击远大于次贷危机，公司历经 15 年才创出归母净利润新高，期间曾出现连续四年亏损，财务稳健性也受到冲击。危机爆发后，公司采取处置固定资产、收缩非核心业务、重组织架构和削减管理成本等应对措施，回笼资金偿还有息负债，同时凭借财团背景获取金融资源和业务支持。此外，公司抓住 J-REIT 风口，推动自持物业扩容提效、轻资产业务扩张和面向投资者的开发销售业务等转型，多措并举压缩财务杠杆。相比危机前，公司租赁和管理业务营业利润占比提升，开发销售占比下降且结构发生变化，但开发销售从低谷修复也是公司业绩再创新高的重要助力。战略借鉴：公司应对危机推出的五大关键战略公司应对危机推出的五大关键战略 我们总结了公司应对危机推出的五大关键战略，其中三个与 J-REIT 和不动产私募基金等金融工具的使用息相关1、在自持物业规模扩张的同时持续汰换更新，提升资产组合的盈利能力，并且通过业态多样化分散风险；2、开发销售业务实现结构转型，提升面向不动产投资者销售物业的占比；3、扩张轻资产业务，一方面随着表内外资产管理规模的扩张，物业管理和资产管理业务稳健成长，另一方面抓住存量市场扩张带来的房屋经纪业务机会。此外4、强调“社区创造”，空间层面开展城市更新和综合体开发，服务层面引入产业、提供增值服务；5、因地制宜扩张海外业务。市值管理：股价在波动中屡创新高，高度重视股东回报和信息披露屡创新高，高度重视股东回报和信息披露 与多次创出历史新高的归母净利润相对应，过去三十年公司股价也屡创新高。长周期视角下，公司估值绝对值下降、波动性减弱，2018 年以来 PE(TTM)均值为 14 倍，PB(LF)均值为 1.0 倍。公司市值管理举措值得国内上市公司借鉴：一方面，高度重视股东回报，即便归母净利润下滑也不调低每股现金分红，历史上多次提升派息率目标，FY2017 以来再辅以灵活回购，FY2022将总股东回报率目标提升至 45%。另一方面，公司高度重视信息披露，建立了覆盖长短期、包含量化指标的经营目标披露体系，与资本市场交流频繁，信息披露非常详实，并且为海外投资者提