房地产行业存量房时代系列报告（一）：二手房交易为什么需要中介？

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报告摘要

证券研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2024 年 02 月 29 日 存量房时代系列报告（一）推荐（维持）二手房交易为什么需要中介？二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C 交易难度大，中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：1）高信息搜寻成本，二手房具有非标属性且质量极不透明，虚假房源还会耗费额外时寻成本，二手房具有非标属性且质量极不透明，虚假房源还会耗费额外时间；2）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。3）高学习成本，区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了）高学习成本，区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了解。上述成本使得 C2C 交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成大，而中介存在意义就是降低上述三大成本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过资金托管流程本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过资金托管流程降低交易成本，通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上，只要降低交易成本，通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上，只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经纪人成交的二手房占总二手房成交的纪人成交的二手房占总二手房成交的 90%，2021 年我国二手房中介渗透率已超 88%，印证了中介在二手房交易中的价值。，印证了中介在二手房交易中的价值。美国二手房交易通过 MLS 系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人进行撮合。1）在 MLS 保障真房源的基础上，互联网信息平台导入保障真房源的基础上，互联网信息平台导入 MLS 房源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。2）降低交易成本方面，美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构，提供全面，美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构，提供全流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。3）降低学习成本方面，一方面是经纪人帮助谈价，另一方面是资深经纪人提供专业委面是经纪人帮助谈价，另一方面是资深经纪人提供专业委买、委卖咨询服务。我国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大成本。1）降低信息搜寻成本方面，我国主要依靠互联网平台提供的房源系）降低信息搜寻成本方面，我国主要依靠互联网平台提供的房源系统、传统经纪人带看，减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平统、传统经纪人带看，减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式，其中互联台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式，其中互联网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高，网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高，主因中介公司通过自身变革解决房源真实性问题。2）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的资金监管、房屋漏水保险等安全保障，以及传统经纪人提供的产权查验、基资金监管、房屋漏水保险等安全保障，以及传统经纪人提供的产权查验、基础的房屋检查、办理过户等流程服务。础的房屋检查、办理过户等流程服务。3）降低学习成本方面，传统经纪人）降低学习成本方面，传统经纪人主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务，委买、委卖类咨询服务则主要由主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务，委买、委卖类咨询服务则主要由新兴的自媒体看房经纪人提供。新兴的自媒体看房经纪人提供。自媒体看房业务主要在购