地产行业杂谈系列之五十：2009~2023行情逐年复盘与未来展望

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报告摘要

2009-2023行情逐年复盘与未来展望地产杂谈系列之五十2023年10月11日证券研究报告请务必阅读正文后免责条款行业评级地产强于大市（维持）证券分析师杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003S10605200900031核心摘要 政策逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。政策逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。政策为板块走势重要影响因素，如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其2023Q3限制性政策加速退出，但无论2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松楼市回温房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往，未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。基本面为行情重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度。基本面为行情重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度。如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现迎来二次上涨，而本轮放松周期由于基本面迟未回暖持续压制板块表现。此外即使政策大环境偏紧，楼市超预期表现亦能带来阶段性机会，如2017Q1返乡置业火爆带来板块反弹、2019Q1销售复苏叠加流动性环境改善引发板块上涨。历史上存多轮主题性投资机会，是否兑现或真实受益决定涨幅。主题性投资机会，是否兑现或真实受益决定涨幅。如2012年末新型城镇化主题、2015年房企转型主题等，均带来板块或代表性个股上涨。同时主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如2014年国企改革真实落地的天健集团。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落，如2017年雄安新区主题。作为2023年最重要主题之一的城中村改造，后续行情持续性将取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益。优质房企凭借稳健业绩表现，仍能穿越周期。优质房企凭借稳健业绩表现，仍能穿越周期。2009年至今仍不乏优质房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。如保利发展20年归母净利润较2009年增长722%。得益于优质业绩表现，公司股价2009-2022年累积上涨525%，远跑赢同期申万房地产指数（80%），2016-2022年更是连续七年跑赢指数，走出独立行情。再如2017-2019年新城控股凭借优异的销售表现，股价表现亦远好于板块。1 13XkZhZjWaXjZmQtPsPaQdNbRpNqQtRoNeRmNpPiNnMsR7NrRvMuOtRnMNZoMsR2核心摘要（续）投资建议：本轮周期自2021年底以来政策持续宽松，2023Q3限制性政策更是加速退出。尽管由于基本面担忧，本轮松绑行情不及历轮周期，但我们认为一方面政策宽松趋势是确立的，将持续为楼市企稳提供政策助力；另一方面随着“认房不认贷”、限购限贷松绑的逐步落地，9月及国庆销售已呈现边际改善迹象。参考历次地产行情，未来无论是政策进一步宽松或基本面企稳复苏，均有望带来板块行情。个股投资方面，关注积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。主题投资方面，关注城中村改造后续进展及潜在主题个股天健集团等。风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若政策效果不及预期，购房信心提振不足，将导致销售修复低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策效果不佳、楼市修复不足，资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策呵护力度不及预期风险。2 24前言 2008年楼市危机后，2009年至今国内房地产行业经历多轮政策及楼市周期，2009-2022年申万房地产指数累计上涨80%，剔除大涨的2009年后累计下跌17%，其中有8年板块下跌且跑输沪深300指数。本篇报告复盘2009年以来历年板块表现，尝试从历史中回答以下问题：1）决定地产股表现的因素是什么；2）是否存