房地产行业专题研究：2023年美国住宅市场总结及展望

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报告摘要

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产 2023 年美国住宅市场总结及展望 华泰研究 房地产开发 增持 (维持)房地产服务 增持 (维持)研究员 陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 (86)21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 (86)21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 (86)21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No.S0570122050022 (86)755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No.S0570122120008 (86)21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 2 月 20 日中国内地 专题研究 回顾及展望：2023 年新屋分流成屋需求，2024 年如降息有望改善成交 回顾 2023 年，美国住宅市场表现较弱，其中新屋销售表现明显强于成屋，我们认为主要由以下原因导致：1）新屋供给相比成屋更加充足，分流成屋需求；2）新屋与成屋间的价格差有所收窄，新屋性价比明显提升；3）开发商提供更多优惠促销活动，新屋吸引力有所提升。展望 2024 年，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下，我们认为美国住宅市场将出现以下情况：1）成屋供应可能有所增长，助推整体销售恢复；2）低库存背景下，部分城市的住房价格有望维持在高位。成交：成屋依旧疲软，库存略有增加成屋依旧疲软，库存略有增加 2023 年，在按揭利率高位运行的背景下，居民购房意愿明显降低，叠加成屋供给明显减少，美国总房屋销售 477 万套，同比-16.6%，连续两年负增长。其中，新屋成交相对活跃，2023 年美国新屋销售 67 万套，同比增速由 2022 年的-17.2%提升至 4.9%，接近疫情前水平（2019 年新屋销售 69万套）；成屋销售表现疲软，2023 年，美国成屋销售 410 万套，同比-19.3%，降幅较 2022 年走阔 2.3 pct，为该数据有记录以来最差的一年。供给层面，截至 2023 年 12 月末，美国新屋和成屋的总库存量为 145.3 万套，同比 3.0%，略有增加，约为该数据 2000 年以来峰值的 32%。房价：同比较峰值有所回落，但可负担性依然较低 2023 年 12 月，新屋/成屋成交中位价分别同比-13.8%/ 4.4%，增速均较20 年以来的峰值有所回落，但新屋和成屋的价格仍分别为该数据 2000年以来峰值的 83.2%和 92.5%，均处于相对高位。与之对应的是，2023 年12 月，美国住房购买力指数为 94.2，已明显低于 2008 年次贷危机期间的最低值。根据美国房产中介平台 Redfin 对美国人口最多的 97 个都市区新挂牌房屋数据的分析，2023 年 1-11 月，在 97 个都市区的所有挂牌房屋中，美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有 16%，较 2022 年全年下降了 5pct，为 Redfin 自 2012 年追踪此项数据以来的最低值。区域：南部地区新屋领先，远程办公促使人口迁入低成本地区领先，远程办公促使人口迁入低成本地区 2023 年，美国各区域的新屋销售均同比小幅提升，其中南部的同比增速高于全国平均水平。从成交占比来看，南部地区贡献最大的成交量，占比61.8%。关于购房习惯，我们发现，疫情后美国居民远程办公的发展趋势加速，而远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点，可以根据自己的喜好和需求选择居住地，一定程度上促使了人口迁徙，刺激了房屋购买需求。比如，由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业，而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市，如旧金山、洛杉矶等。然而，随着远程办公的普及，许多员工选择搬往生活成本更低的城市。风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。(43)(32)(21)(9)2Feb-23Jun-23Oct-23Feb-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产 成交：成屋依旧疲软，库存略有增加 销售层面：新屋复苏，成屋疲软 2022 年以来，受美联储加息影响，美国 30 年