房地产行业深度报告：复盘海外发达经济体“断供”经历-220810（34页）

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报告摘要

第一，2007-08年次贷危机后，自2009年3月开始美国房地产指数跑赢大盘。修复期内龙头表现分化，前3大龙头房企股价涨幅最高时均超过70%。从2008年财务数据来看，美国开发商普遍出现亏损，但现金充足且杠杆率较低。美国龙头房企在次贷危机后市场份额稳步提升。第二，日本行业指数领先房价跌幅拐点反弹。龙头房企在1993年复苏周期表现偏弱，2003年周期中跑赢行业指数。排名最高的三井不动产营收份额下降，其余头部房企营收份额上升。第三，香港龙头房企在回升幅度上优于大市，尽管恢复速度没有表现出明显领先。90年代香港地产开发商集中度原本较高，1991-1994年70%新落成的私人楼宇来自7家地产商。1998年危机期间许多中小房企受到重挫，暂停卖地等政策导致后续供应恢复困难。修复期后，地产行业集中度进一步提高。下半年房地产市场展望。下半年房地产市场展望。美国、日本和香港的房贷违约历史中，经济和金融危机是大背景，直接原因在于房价下跌、居民收入和需求下降。而当前国内房贷的违约主要反映的是对交楼的担忧，并不是居民收入和购买力的问题，解决断供的关键在于“保交楼”，而保交楼的重点又在于解决房企当下资金缺口。