房地产行业2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生-211118（36页）

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报告摘要

快周转的初心是不囤地不捂盘，赚经营的钱而不是土地升值的钱。快周转(快速周转)一词最早出现在2008年，最初的含义“不囤地、不捂盘、快速销售”，赚开发的钱而不是土地升值的钱，对立面是“囤地模式”。快周转的最初意义并不涉及杠杆操作和资金调配，同时由于其不囤地，无法分享土地升值，因而在拿地时无法计入过多的房价上涨，拿地利润率反而要求更高。快周转从2015年开始逐渐成为行业的普遍追求，成为几乎所有主流开发商(至少在口头上)的战略选择。原因包括两方面：一方面是市场对房价上涨速度的预期降低，同时地货比迅速提高，囤地模式本身变得无利可图;另一方面或许更重要，那就是在低利润、高去化、快回款的条件下，房企开始放弃对拿地利润率的追求，转而关注自有资金(年化)回报率。在拿地利润本身较低的情况下，提高自有资金回报率的方法只能是少占用自有资金，于是或明或暗、或有息或无息的各类杠杆被充分利用。同时，由于当时的市场环境去化快、回款快，无息负债可以很快替换掉有息负债，并形成再一次的循环。最终，任何自有资金和任何外部资金(股/债)都被充分利用。这就是快周转的“异化”。(后续提到的“快周转”指的均是异化后的快周转。