物业管理行业2022年投资策略：大脱钩大合流大分化-211122（31页）

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报告摘要

商管面临的根本矛盾在于，其承载了商业的运营空间，但消费者更多的与品牌商家产生互动，而并非和空间运营主体产生粘性。商场的空间运营主体的重要课题，是如何同消费者产生更加直接的联系，以挖掘其庞大的流量价值。商管是一个用户多，但用户连接不够流畅的行业(人流人次规模极大，动辄总客流高达几十亿，但很多人流和企业没有产生多大)。物管公司管理围合的小区，用户数量有限，且用户粘性强，迭代慢。这就和商管形成了最好的互补。我们相信，住宅物业管理小区能在诸多领域和商管形成协同效应，和商管公司一起发展的物管公司增速可能更快。物业管理和商业管理涉及的多种业态空间和消费场景，意味着支付体系构建的可能性。如龙湖集团的珑珠会员体系，目前已经打通龙湖U享家(住宅)、龙湖天街(购物中心)、冠寓(长租公寓)、塘鹅(租售)的多个场景，并在一些场景已经实现了抵扣支付的功能。我们预计，未来中国绝大多数商管公司基本都将以和物管公司合流的面貌出现。即使是没有住宅物管的商管公司，也很有可能要谋求和住宅物管公司的深度合作，例如会员和支付体系的深度合作。