房地产行业地产论道系列之保障性租赁住房篇（十五）：新一轮的实物形成周期-211103（24页）

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报告摘要

与商品住宅销售、投资具有较强的周期性不同，保障性租赁住房政策性极强，且纳入保障性安居工程，本身不具备周期性。另外，1)由于购房和租房之间存在一定的替代关系，在商品住宅投资下滑明显时，加大保障性租赁住房的投资力度可较在需求和供给端同时平滑地产投资的周期性波动。2)我国人口净流入城市在租赁住宅方面历史欠账较多，需要弥补的缺口较大，住房自有率高到96%，显著高于其他国家亦反映了租赁住宅的不足，在地产周期出现明显下行时，保障性租赁住房的投资力度的调控空间也较大，短期不会造成资源的错配。保障性租赁住房对建安的拉动与住宅基本相同，但对土地投资拉动作用则较低。房地产投资主要包括两大部分：建安支出和土地投资支出，其中建安占比约60%，投资占比约35%。1)住房建设成本差异不大，总体看考虑到简装，建筑面积单位成本约3000-4000元/平;2)拿地成本则差异较大，纯住宅出让价格较高，而自持型物业地价普遍偏低，从上海、南京等地出让的纯租赁地块的价格看，租赁用地的价格约为纯住宅用地30%-40%。