地产行业杂谈系列之十九：“资金+库存”框架下房企投资如何演绎-211013（17页）

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报告摘要

2018年降准叠加调控松动，库存回落，带动投资开工修复。2018年10月央行开启降准，行业资金端改善、信用担忧下降，带动部分民企发债成本降低;同时楼市调控有所松动，成都等热点城市限价放松，厦门、杭州等地落户政策亦相继放宽，带动2019年春节后核心城市楼市复苏。全国已开工未售库存从2018年8月26.6个月降至2019年3月23.9个月，2019年3月、4月单月投资、新开工均实现双位数高增长。当前市场正逐步向“紧资金较高库存”演变。2021H1全国新增房贷2.42万亿，同比降19%，占同期新增人民币贷款比例为19%，较20年全年降7pct。2021年前8月房企整体到位资金增速降至14.8%，8月单月到位资金同比降6.5%，连续两个月负增长。同时随着8、9月销售的逐步降温，库存逐步累积，当前市场正向“紧资金较高库存”演变。第一，商办业态高库存制约新开工增速。全国房屋新开工面积中约75%为住宅，其它25%为商办类。2021年8月末商办类已开工未售库存高达40.5亿平米，远高于住宅库存5.1亿平米，尽管商办项目中许多为房企自持，但整体高库存将一定程度制约其开工，进而拖累整体商品房开工。