房地产行业专题研究报告：供给不足之下我们如何看待地产政策演绎与板块机会？-210817（18页）

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报告摘要

需求端政策的边际变化取决于房价变化的方向从需求端政策角度来看，政策方向变化取决于价格变化方向，当全国销售均价出现超过一年以上负增长时，需求端政策出现边际宽松迹象。2008-2009年、2012-2013年及2014年-2015年的房价下行周期中，政策都出现了逆周期调节迹象。当前市场环境则与过去存在显著不同，前三轮周期中，房价下行周期的核心因素在于供需关系的恶化，2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱推升了价格持续下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应不足更为显著，价格上行压力较大。因此，从销售市场供需关系来看，第二三轮集中供地延迟至8月后集中出让，按照拿地到推盘6至9个月的对应关系来看，销售市场供应上升至少需要等到2022年上半年。短期内无法新增供应的情况下，应对当前核心城市价格上涨，需求侧政策方向预计将持续收紧，延缓需求释放节奏。