房地产行业：“两集中”加速结构分化行业“周期”重估-20210611（24页）

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报告摘要

土地市场供应端在供应总量和结构上的城际分化是导致了土地需求端出现出让热度城际分化的重要因素。在本次两集中供地中，城市之间的冷热分化较为显著。从综合溢价率表现上看，九大城市中最火热的为未采取“限价竞配建/自持”政策的重庆，其共出让46宗地，城市总综合溢价率高达42.99%,而表现最惨淡的长春综合溢价率则仅有3.31%。以下从两方面进行分析：1)从城郊分布上看，除长春外，各城市主城区土地市场热度均高于郊区，表现为综合溢价率较高，而流拍率则较低。长春的城区宗地综合溢价率1.67%，郊区宗地综合溢价率6.35%。郊区综合溢价率较高的3宗地块分布于净月高新区、长春新区，属于前文所述的二线城市高新区，为热点投资区。根据中指数据库2019年4月-2021年4月的二手房成交信息，长春市成交量前10的二手房楼盘中有4个位于城郊高新区，且与主城区(除朝阳区外)楼盘无明显价差。在长春这样房价长期走低，缺少城市更新动力的城市，高新区的新盘反而可能更具优势，因而造成了这种综合溢价率倒挂现象。2)刚性限价城市和弹性限价城市的成交表现区别明显。