房地产行业专题报告：限价从打补丁到建体系-210714（17页）

新用户首篇研报专享优惠价

报告摘要

新房限价彻底解决了捂盘惜售的问题。如果企业捂盘意味着恒定的住房销售价格，则企业毫无捂盘的动力。新房限价解决了供给规模的问题，在限价城市，土地供给一定会及时转化为住房供给（除非土地本身遇到开发流程的挑战）。更重要的是，新房限价解决了供给结构的问题。如果新房不限价，土地市场又自由竞争，最终土地价高者得，拿地者自然会试图追求更高的房价。如何推动项目房价明显高于周边产品？方法无非是做豪宅，做精品，做强溢价率。在此背景下，全社会出现一些豪宅项目完全是正常的，事实上2016年前后，核心城市大量土地的去化方案都是走向豪宅化。限购政策限制了单个家庭住房购置需求，也刺激了一步到位的豪宅配置想法，却扭曲了市场整体的供给结构。限价之后，核心城市追求“豪宅化”的风向完全转向。由于价格本身受到限制，企业去做顶豪只会带来成本虚增，市场的供给结构也就得到了优化，面对普通人的房子多了起来。当然，一手限价也使得部分有购房意愿的无房户得到了较低价格购房的机会。但光是一手限价并不能真正解决房价上涨的问题，更产生了新的问题。尤其在特大城市，二手市场才是成交的主力构成。深圳、杭州、上海等城市出现明显的一二手房价差。