【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之九：解读REITs募集说明书之物流仓储篇-210526（24页）

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报告摘要

整体来看，我们认为，多样化的租户组合方式优于关联方背书的方式。首先，在多样组合下依然能够保持较高的出租率，能够更为体现资产的优质程度和管理人的管理能力。管理人的管理能力强，才意味着未来仓库经营表现有继续保持或提升的可能，也才意味着基金未来的扩募能够有优秀的管理能力支撑。其次，多样租户能够更好的抵抗风险，虽然会面临阶段性换租导致的空置率上升，但在优秀管理能力支撑下，一般在短期都能回到原先水平，而关联方背书的方式，虽然能够保证其整租部分为100%的出租率，但长期来看过于依赖单一客户总是有风险的。当然，公募REITs作为我国金融支持实体经济的重要创新，盐田港REIT采用关联方背书的方式不仅能够使REIT投资者享受到较为稳定分红、让原始权益人享受到资产出表的资金补充，还能让其继续开展多样业务，在盐田港集团经营形势良好的前提下，也不失为一种优秀的解决办法。租金的涨幅有空间，分红率稳定租金未来涨幅是REITs价值决定的关键因素。通过招股书来考量租金的未来涨幅，一方面可以透过历史数据来推定管理者的定价能力和溢价能力，但物流仓储行业本身的定价能力一般，因此另一方面也要考虑仓库所在位置的市场供需情况。