【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告：产业园区盘活园区资产推动经营提效-210510（19页）

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报告摘要

对于“价值投资者”而言，在股市上看好并买入核心资产，可能会面临分红率不达预期的尴尬。由于公司制的存在形式，很多好资产投资者“看得到，摸不着”。尽管理论上来说，企业股东应享有公司全部的权益，但受到分红率波动的影响，考虑到绝大多数上市公司现金分红比例低于50%的事实，透过股权去投资可产生现金流的资产，是无法充分获得资产的持续稳定现金回报的。当然，一些优秀公司已经在近年来提高现金分红比例，从形式上更加接近REITs。但无论如何，REITs设定了90%的分红比例下限，这极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求。绝大多数基础设施企业都是存在显著价值的，但高杠杆率的事实，又限制了这种价值得到有效兑现。对企业管理层来说，利用杠杆做强做大是一种理性决策，但一些长期价值投资者则期待杠杆适度。