【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告：基础设施REITs和产业研究-210509（38页）

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报告摘要

公益性定位叠加行业管制，主业盈利能力偏弱，2019年净利率近0.22%。相对于美国、日本同期铁路运输行业平均净利率12%、7%，我国铁路盈利能力存在较大提升空间。银行贷款为主的融资模式或难为继。以国铁集团为例，近5年来，国、内外银行贷款在国铁集团资金来源占比均为50%以上，还本付息压力较大、铁路固定资产投资高企导致资金缺口大，现有的铁路建设投融资模式或难以为继。我国铁路系统资产证券化率低，对比海外优质路产存较大提升空间，REITs有望加速资产证券化进程截至20Q3末我国铁路资产证券化率约5.4%，相比于美国、日本83%和60%的资产证券化率水平、仍相去甚远。除IPO上市外，REITs落地后或能够通过提供新途径、进一步加速铁路系统的资产证券化进程。