【研报】地产行业论道系列之迎新篇（十三）：激荡二十载遥看2041年-210222（44页）

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报告摘要

当前城镇化率61%实际是被低估了，在城镇中满足工作生活需求的人口数量远超常住人口数据。当前统计局口径城镇化率的指标为城镇常住人口/总人口，城镇的界定则是按行政区划分的县级以上城市及建制镇，部分已经实际完成城镇化的村，因为行政区划调整滞后的原因未调整为街道（如北京朝阳区仍有144个村、上海浦东新区有362个村，多数村与城市基本无区别）；由于存在大量农民工（因频繁流动且收入主要带回家中，仍被视为户籍地常住人口），对城镇常住人口的统计实际是低估了已经在城市中满足主要工作生活需求的人口，部分城市披露的实际管理人口更接近与国际口径上的城市人口，以广州为例，实际管理服务人口超过2200万，而常住人口仅1531万。当前城镇化率究竟是多少？我们认为应该是已达到70%左右。美国1950年代、日本1970年代工业化基本完成时，第二产业均出现向下拐点，当时美日的城镇化率都在70%，我国当前工业化基本完成，类比看，城镇化率应该也在70%；另外，根据蔡昉（2016）的测算，我国实际农业从业人口比重仅约19%，类比美国非农人口占比81%的时期（也在1956年左右），对应美国城镇化率在约70%。