【研报】房地产行业：迎接利润率的拐点-210225（18页）

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报告摘要

持续下降的报表利润率不能反映行业的即时变化：市场看到的房企利润率往是最滞后的。从结果上看，房企报表利润率从2018年以来逐步下滑（最新财报期20年三季度）：20Q1-3整体房企毛利率为28.2%，较2018年高点下滑4个百分点，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%，较2018年高点分别下滑5.2、1.0、5.2个百分点。20Q1-3整体房企归母净利率为7.6%，较2018全年下滑2.4个百分点。 ROE和报表利润率同期在2018年触顶后回落。2019年整体房企加权平均ROE同比下行0.3个百分点，而随着利润率持续探底，叠加少数股东损益占比提升和投资收益降幅扩大，20Q1-3整体房企ROE达7.4%，较2019Q1-3下滑2.3个百分点。龙头呈现在毛利率端的相对劣势主要在于周转率较其他房企高，且以市场化拿地为主，放弃了土地增值收益。但ROE明显占优，主要因为龙头房企的管控优势以及融资能力突出，销售管理费用率、融资成本较低，同时具备更大的有息和无息杠杆空间。