【研报】房地产行业：基本面降速预期差再现2021年八大关键问题-20201109（33页）

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报告摘要

销售还能超预期吗？我们判断2021年新房成交面积较20年有所下滑但幅度有限，成交金额仍可实现小幅上涨，预计2021年全国商品房销售面积同比下降2%，销售额同比增长2%。房价还会继续上涨吗？考虑市场对各类房价监测指标存在的诸多问题和认知差异，我们构建中金同质性住宅成交价格指数以反映和定义真实房价变动。该定义下我们判断2021年全国房价涨幅整体趋缓，城市分化延续但分化程度边际收窄。“三条红线”会否显著压制开工、投资增速？我们认为“三条红线”对房企新开工和投资增速存在边际负面压制但幅度均有限，预计2021年全国房地产开发投资额同比增速为6%，新开工面积同比下滑3%。竣工能显著回升吗？我们认为20年疫情下有效施工周期的损失将在2021年有所回补，预计2021年物理竣工面积同比增长8%，较20年增速（3%）上行。融资新规如何影响房企竞争格局？房企运营将分化加剧，行业整合提速。土储扎实是眼下维系发展的基础，财务稳健则锦上添花，公司甚至有余地捕捉更多市场份额。土储及财务薄弱的公司规模发展则需摁下暂停键，甚至有加速退出市场的风险。