【研报】房地产行业2021年投资策略：2020的真与幻2021的冷与暖-20201105（41页）

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报告摘要

行业基本面是否真的如数据般强势？如何给出一条逻辑线索，将行业近年看似矛盾的数据串联到同一个框架中？更重要的是，沿着这条逻辑遥望2021年，会看到怎样的行业图景？2020的真与幻二季度以来，销售、投资、土地、房价呈现出持续的韧性，但这并不代表行业在“变好”。因为新开工趋弱，典型房企主动收缩，土地热度消退，去化率下行，这些都不是周期上行应有的表现。中周期看，行业18年达到景气顶点，随后缓慢回落；短周期看，疫情扰动供需节奏，引致景气上行“幻象”，是理解本年行业表现的逻辑线索。2021的冷与暖展望2021年，我们认为：1.行业整体景气度下行，新开工去化率由80%下降至70%；2.补库意愿降低，土地与新开工继续走弱，土地购置费预计-5%，新开工预计-10%；3.销售转负，且幅度可能超预期，预计销售面积和销售额同比增速分别为-11.1%和-9.1%；4.投资趋弱，预计全年3.4%；5.竣工兑现，三季度达到高峰，预计10%到15%；6.景气下行引致政策基调趋暖。